O objetivo da pesquisa geral é o mapeamento físico e social da produção habitacional contemporânea no espaço urbano da região metropolitana de Goiânia, de modo a identificar os novos vetores e estratégias de ação do capital imobiliário, a espacialização da moradia de interesse social, bem como, a caracterização das tipologias construtivas, e as novas ¿feições¿ socioespacial dessa nova metrópole. Nesse sentido, tem-se como objetivos específicos: ¿ Explicar as alterações na organização socioespacial da metrópole goianiense a partir da década de 2000. A ação de cada um agentes produtores, suas estratégias de localização e as barreiras e incentivos as suas ações são compreendidas como fatores explicativos do padrão de organização do território metropolitano e , portanto, das desigualdades socioespaciais. Além das particularidades de cada forma de produção, interessa-nos compreender as interações entre elas, especialmente através dos efeitos sobre o valor do solo urbano.

O objetivo geral da pesquisa é o mapeamento físico e social da produção habitacional contemporânea no espaço urbano da Região Metropolitana de Goiânia, visando identificar o padrão de inserção urbana dos novos empreendimentos, a espacialização da moradia por segmentação social e tipologia construtiva, os novos vetores e estratégias de ação do capital imobiliário, bem como o impacto sociourbano das intervenções no ambiente construído, notadamente sobre os padrões de segregação socioespacial vigentes.

Nesse sentido, tem-se como objetivos específicos:

• Mapear os novos empreendimentos de habitação de interesse social produzidas no âmbito dos programas públicos de provisão de moradia (PAC Habitação, MCMV e o estadual Cheque Moradia), com apoio de uso de geotecnologias; 
• Comparar, quando possível, a qualidade dos projetos de habitações produzidas por experiências “autogestionárias” (Credito Solidário e MCMV-Entidades) com a produção pública e empresarial; assim como a produção de interesse social em relação ao segmento econômico de imóveis (até 6 salários mínimos);
• Identificar os principais agentes produtores, estratégias de ação, tendências de mercado, especificidades locais, atuação das construtoras goianas, bem como barreiras e incentivos à entrada de grupos nacionais e capital estrangeiro; buscando elos para compreensão das interações entre os atores da produção espacial, especialmente através dos efeitos sobre o valor do solo urbano e do padrão de organização do território metropolitano;
• Avaliar os impactos urbanos dos empreendimentos através dos seguintes eixos:
  • Localização dos empreendimentos (dinâmicas espaciais e socioeconômicas do município e da região); 
  • Infraestrutura e serviços (rede de transporte público, malha viária, água, luz, saneamento etc.); 
  • Equipamentos sociais (escolas, postos de saúde, áreas de lazer); 
  • Padrões de uso e ocupação do solo (relação entre áreas de moradia, emprego, serviços e lazer); 
  • Meio físico (topografia/hidrografia, fragilidades ambientais) e relação com a legislação urbana e ambiental (parcelamento do solo, zoneamento, PDs e outras leis ambientais);
  • Dispersão urbana, densidade construtiva e qualidade arquitetônica/urbanística (análise tipológica - empreendimento e entorno); 
  • Contexto social (níveis de renda, vulnerabilidade, violência, insegurança pública, satisfação residencial - existência ou surgimento de conflitos); 
  • Impacto ambiental (proximidade de APP, fundo de vale, curso d’água e mata nativa).
• Analisar o processo de urbanização do município de Goiânia e da sua Região Metropolitana a partir das características do ambiente construído, tomando como foco:
  • A lógica de produção e apropriação do espaço urbano e sua relação com: as diretrizes da legislação pertinente, as ocupações irregulares, os impactos gerados pela expansão urbana, acerca do que poderia ser o meio ambiente urbano desejável;
  • Um planejamento urbano que considere os aspectos ambientais e não só a especulação imobiliária; 
  • A correta utilização das áreas públicas urbanas e a localização das atividades humanas por todo o território da cidade, de modo a viabilizar o conforto da coletividade e a manutenção do equilíbrio entre a população e o meio ambiente. 

As mudanças nas condições de provisão da moradia no Brasil e a nova dinâmica construtiva do mercado imobiliário, incrementada, sobretudo, a partir dos anos 2000, vem produzindo mudanças profundas na paisagem urbana da jovem metrópole Goiânia, alterando bruscamente seu perfil, de até bem pouco tempo, cidade média, com fortes raízes camponesas.

Esse processo tem como vetor determinante a indústria da construção civil que, em função da reestruturação da política habitacional (sobretudo a partir da Criação do Ministério das Cidades, em 2004), de um conjunto de transformações no circuito imobiliário, nos financiamentos e expansão do crédito ao consumidor, recebeu significativa ampliação dos subsídios e de todas as fontes de recursos do Sistema Financeiro Habitacional (FGTS, FAR, FDS, FAT, OGU, CAIXA e SBPE), incrementando a produção voltada ao segmento econômico de imóveis, assim como a produção para a classe média, configurando um verdadeiro boom imobiliário a partir de 2007; considerando um cenário de variáveis macroeconômicas favoráveis, com a recuperação do emprego e elevação da renda dos trabalhadores, que sofre forte reversão a partir de fins de 2014, com o agravamento da crise econômica.

No campo da organização e gestão empresarial, o mercado de incorporação e construção civil goianiense vem passando por um processo de inovações que vão desde as novas formas de atuação mercadológica, forte movimento de formação de parcerias e fusões entre empresas locais e grandes grupos nacionais, até a entrada de capital estrangeiro no mercado local. Em termos de novos padrões de empreendimentos e equipamentos urbanos, destaca o acentuado aumento de lançamentos para classe AAA, decorrentes dos novos estilos de moradia (verticalização de “alto luxo”, condomínios resorts, life style e condomínios horizontais fechados - CHFs) e novos padrões comerciais (edifícios inteligentes, new concept of comercial office, business style).

Em outra vertente, ao lado desse imanente fenômeno luxuoso, a questão da moradia popular continua a ocupar os espaços distantes do centro urbano, sem canais de inserção na cidade, e vê se perpetuar anos a fio bairros extremamente carentes, em condições habitacionais de alta insalubridade. Embora a metrópole goianiense não tenha favelas nem morros podendo camuflar a visibilidade da carência habitacional, as famílias sem casa e em péssimas condições de moradia se encontram espalhadas pelas várias regiões do espaço metropolitano. Com o crescimento populacional desordenado, os problemas no setor de moradia foram se agravando e sendo transferidos para os demais municípios da RMG.

Assim, os assentamentos irregulares instalados nas áreas de proteção ambiental, não se constituem em simples ato de desrespeito à legislação urbanística e ambiental, mas antes, manifestação ou materialização da lógica excludente da produção social das cidades capitalistas, que longe de ser apenas o lócus da produção espacial é ela própria, espaço de lutas entre as classes sociais e objeto de acumulação de rendas e riquezas, pela ação do capital imobiliário.

Mesmo com a retomada da provisão estatal e os financiamentos públicos para o setor imobiliário com inclusão das camadas de baixa renda, promovida, principalmente, com o programa Minha Casa Minha Vida, o oportunismo do capital imobiliário, que sabe capitalizar a tendência geral de crescimento ao consumo, dificulta as possibilidades de se eliminar o processo de segregação residencial que vem se acentuando na metrópole goianiense.

Nesses termos, a presente pesquisa justifica-se pela necessidade de conhecer e sintetizar os impactos da provisão habitacional recente na reconfiguração urbana e socioespacial dessa jovem metrópole, permitindo evidenciar como essa política pública ampliou o acesso das classes de menores rendas ao mercado formal de moradia, sobretudo, “a partir da atração da iniciativa privada para o chamado segmento econômico de imóveis” (SHIMBO, 2010), assentada via de regra nos financiamentos habitacionais, acarretando o endividamento das famílias; cujo padrão e localização (novas tipologias, verticalização da periferia, condomínios clubes) vem implicando novas sociabilidades e urbanidades, e impactando incisivamente na configuração de novas centralidades no espaço metropolitano de Goiânia – uma “nova geografia urbana (DE MATTOS, 2010).